Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 28.06.2006 (gerichtliches Aktenzeichen: VIII ZR 124/05) erneut die Rechte der Mieter gestärkt und einen rauchenden Mieter von der Pflicht zur Durchführung von Reinigungsarbeiten befreit. Zusätzlich bestätigte der VIII. Zivillsenat seine Rechtsprechung zu der sog. „starren Fristenregelung“ bei Schönheitsreparaturen.

In dem jetzt in Karlsruhe entschiedenen Fall hatte der klagende Vermieter den Mieter vor seinem Auszug zur Vornahme von Tapezier- und Reinigungsarbeiten sowie zur weiteren Mängelbeseitigung aufgefordert. Der Mieter hatte während der 4-jährigen Mietzeit in der Wohnung geraucht. Als der Mieter die Durchführung der Arbeiten verweigerte, klagte der Vermieter auf Schadensersatz von insgesamt 8.000 € für die Maler- und Reinigungsarbeiten. Nachdem der Vermieter bereits in den ersten Instanz vor dem Amtsgericht Schwetzingen sowie in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht Mannheim unterlegen war, wurde seine Klage auch in der dritten Instanz abgewiesen.

Dabei hat der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat festgestellt, dass der klagende Vermieter keinen Schadensersatz für die durch das Rauchen verursachten Nikotinrückstände verlangen könne. Das Rauchen in einer Mietwohnung gehöre zu dem vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, so dass der Mieter für die eingetretenen Verunreinigungen nicht einstehen müsse. Etwas anderes gelte nur dann, wenn zwischen Mieter und Vermieter das Rauchen in der Mietwohnung vertraglich eingeschränkt wurde. Da in dem hier streitgegenständlichen Verfahren keine vertragliche Regelung vorhanden war, habe der Mieter nach der Ansicht des Senats die Verschlechterung der Wohnung durch die Nikotinrückstände nicht zu vertreten. Ein unangemessene Benachteiligung des Vermieters sei nicht anzunehmen, da er ohne weiteres das Rauchen in der Wohnung hätte vertraglich regeln können.
Gleichzeitig verweigerte der Senat dem klagenden Vermieter auch die geltend gemachten Malerkosten wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen. Dabei bestätigte der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung, wonach die in einem Formularmietvertrag verwendeten Klauseln, die die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem festen Fristenplan vorsehen, unwirksam seien. Durch eine solche starre Fristenregelung werde der Mieter unangemessen benachteiligt, da er nach Ablauf der festgelegten Fristen selbst dann zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet werde, wenn die Mietwohnung noch gar nicht renovierungsbedürftig sei.

Auch aus der in dem Mietvertrag enthaltenen Verpflichtung zur Renovierung der Wohnung bei der Beendigung des Mietverhältnisses folgt nach der Ansicht des erkennenden Senats keine Zahlungspflicht des Mieters. Die Unwirksamkeit der starren Fristenregelung habe zugleich die Unwirksamkeit der Renovierungspflicht bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge, weil es sich nicht um Fälligkeitsregelungen handele, die von der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen trennbar seien.

Im Ergebnis steht der Vermieter im Regen, da an die Stelle der unwirksamen Klausel die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB tritt. Nach dieser Vorschrift ist die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache, zu der auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört, dem Vermieter auferlegt.

Quelle: Pressemitteilung 94/06 des Bundesgerichtshofs

Hartmann
Rechtsanwalt
Rechtsanwälte Felser
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