Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit seinem Revisionsurteil vom 25.10.2006 (gerichtliches Aktenzeichen: VIII ZR 102/06) der Räumungsklage eines Vermieters stattgegeben und entschieden, dass der klagende Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen könne, wenn der Mieter unberechtigt Betriebskostenvorauszahlungen von mehr als zwei Monatsmieten einbehalten habe und dies auf einer fahrlässigen Falschberatung des Mieterschutzvereins beruhe.

Die beklagten Mieter leisteten für fast ein Jahr keine Betriebskostenvorauszahlung an die Vermieterin, obwohl die monatliche Vorauszahlung in dem Mietvertrag vereinbart war. Der Einbehalt der Vorauszahlung erfolgte auf eine Empfehlung des Mieterschutzvereins, da die Vermieterin den Mietern keine Fotokopien der Rechnungsbelege zu den Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre überlassen hatte. Zum damaligen Zeitpunkt wurde die Frage, ob die Vermieterin einer nicht preisgebundenen Wohnung eine Pflicht zur Überlassung von Fotokopien der Rechnungsbelege der Betriebskostenabrechnungen hat, in der Rechtsprechnung unterschiedlich beurteilt.

Nachdem der einbehaltene Betrag auf mehr als zwei Monatsmieten angestiegen war, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis und verlangte die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Während das Amtsgericht Herne-Wanne der Räumungsklage stattgegeben hat, wurde die Klage auf die Berufung der beklagten Mieter vom Landgericht Bochum abgewiesen. Der BGH hat nunmehr das Urteil des LG Bochum aufgehoben und der Klage insgesamt stattgegeben.

Der VIII. Zivilsenat hat der klagenden Vermieterin ein Kündigungsrecht eingeräumt und die Räumungsklage als begründet angesehen, da die Mieter ihre vertraglichen Verpflichtungen verletzt haben. Der Einbehalt der Betriebskostenvorauszahlung stelle eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung dar, die zum Ausspruch einer ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB berechtige.

Ein Recht zum Einbehalt der Vorauzahlungen habe nicht bestanden, da dem Mieter eines preisfreien Wohnraums nach einem Urteil des BGH vom 08.03.2006 (gerichtliches Aktenzeichen: VIII ZR 78/05) grundsätzlich kein Anspruch auf Überlassung von Fotokopien der Belege zur Betriebskostenabrechnung zustehe.

Auch der Umstand, dass die Mieter den Einbehalt auf Empfehlung des Mieterschutzvereins durchgeführt haben, führe zu keinem anderen Ergebnis. Zwar sei ihnen kein eigenes Verschulden vorzuwerfen; sie müssten sich jedoch nach der Ansicht des VIII. Zivilsenats das Verschulden des Mieterschutzvereins nach § 278 BGB zurechnen lassen.

Der Mieterschutzverein habe die Mieter fahrlässig falsch beraten. Er habe aufgrund der unterschiedlichen Rechtsprechung damit rechnen müssen, dass ein Anspruch des Mieters auf Überlassung der Fotokopien von Belegen über Betriebskostenabrechnungen später von der Rechtsprechung abgelehnt werden könnte. Diesen Aspekt lies er bei der Beratung der Mieter über ein Zurückbehaltungsrecht unberücksichtigt und riet stattdessen zur Zurückbehaltung der Vorauszahlung. Da die Mieter sich des Mieterschutzvereins im Rahmen der Erfüllung ihrer mietvertraglichen Pflichten bedienten, sei ihnen das Verschulden auch zuzurechnen.

Quelle: Pressemitteilung Nr. 145/06 des BGH vom 25.10.2006

Hartmann
Rechtsanwalt
Rechtsanwälte Felser
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BGH: Fehlerhafte Beratung durch den Mieterschutzverein ist dem Mieter zuzurechnen
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