Der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte mit Urteil vom 31.05.2006 – Aktenzeichen VIII ZR 159/05 – über die Klage eines Vermieters zu entscheiden, der gegen seinen Mieter auf Zustimmung zu einer Mietvertragsänderung dahingehend klagte, dass zukünftig leerstehende Wohungen bei der Umlage der Betriebskosten, die auf Wasser und Entwässerung, Müllabfuhr sowie Strom für Hausflur und Fahrstuhl entfallen, außer Betracht bleiben.
Mietvertraglich war zwischen des Parteien kein Umlageschlüssel vereinbart. Der Mietvertrag regelt lediglich, dass die beklagten Mieter Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten haben und der klagende Vermieter jährlich über die von den Mietern zu tragenden Betriebskosten abzurechnen habe. In der Vergangenheit rechnete der klagende Vermieter die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche im Verhältnis zu der Gesamtfläche (35 Wohnungen von etwa 1.750 Quadratmeter) ab.

Die Richter des BGH bestätigten die Vorinstanzen und lehnten einen Anspruch des Vermieters auf Zustimmung des Mieters zur Änderung des Umlageschlüssels ab.

Durch die jahrelang Abrechnung entsprechend des Anteils der Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche, sei dieser Umlageschlüssel stillschweigend vereinbart worden. Begehrt der Vermieter eine Änderung des vereinbarten Umlageschlüssels, so stelle dies eine Vertragsänderung dar, für die es einer Zustimmung des Mieters bedürfe.

Als Anspruchsgrundlage auf Erteilung der Zustimmung scheide § 313 Abs. 1 BGB aus, da schon ein Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht gegeben sei, da ein zeitweiliger Leerstand von Wohnungen nicht Teil der Geschäftsgrundlage zwischen dem klagenden Vermieter und dem beklagten Mieter sei. Außerdem stelle das Leerstandrisiko ein Risiko des Vermieters dar, so dass dies nicht zu einer Störung der Geschäftsgrundlage zwischen Vermieter und Mieter führen könne. Der BGH enschied schon mit Urteil vom 16.07.2003 – Aktenzeichen VIII ZR 30/03 –, dass der Vermieter die auf die leerstehenden Wohnungen entfallenden verbrauchsunabhängigen Kosten nicht auf die Mieter abwälzen könne. Die gelte laut entscheidendem Senat auch für die verbrauchsabhängigen Kosten, die wegen fehlender Erfassung nach der Wohnungsfläche abgerechnet werden. Diese Risikoverteilung zu Lasten des Vermieters ergebe sich auch aus § 556 a Abs. 1 BGB.

Ein Anspruch aus § 313 BGB wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage könne ohnehin keinesfalls den uneingeschränkte Klageantrag des klagenden Vermieters decken. Der Kläger beabsichtigt mit seinem uneingeschränkten Klageantrag eine Änderung auch für solche Zeiträume, in denen möglicherweise nur eine der 35 Wohnungen leerstehe. Die Risikoverteilung zu Lasten des Vermieters kann sodann sicher nicht als unzumutbar erachtet werden und somit zum Wegfall der Geschäftsgrundlage führen.

Ein Anspruch auf Zustimmung zur Vertragsänderung ergebe sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nach § 242 BGB, da es auch hier an der Unzumutbarkeit für den Vermieter fehle, an dem vertraglich vereinbarten Umlagenschlüssel festzuhalten.

Quelle: Urteil des BGH vom 31.05.2006 – VIII ZR 159/05

Hörstrup
Rechtsanwältin
Rechtsanwälte Felser

Keine Abwälzung der Betriebskosten für leerstehende Wohnungen auf den Mieter
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