Immobilie im Erbfall: Besteht das Erbe bzw. der Nachlass wie so oft auch aus einer Immobilie, sind die nachfolgenden Hinweise unserer Fachanwältin für Familienrecht und Erbrecht hilfreich:
Auswirkungen einer lebzeitigen Übertragung einer Immobilie
Häufig schenken Eltern ihre Immobilie zu Lebzeiten ihrem Kind, das sie später pflegen soll. Die Geschwister, die keine Immobilie übertragen erhalten haben, können im Erbfall Ansprüche gegen das beschenkte Kind haben.
Da die Eltern in der Regel weiter die Immobilie nutzen wollen, wird üblicherweise ein Nießbrauchsrecht oder ein Wohnungsrecht zu Gunsten der Eltern vereinbart.
Nießbrauchsrecht und Wohnungsrecht können unterschiedliche Folgen im Erbrecht haben. Relevant ist dies beim Pflichtteilsergänzungsanspruch. Dieser entsteht für einen Pflichtteilsberechtigten im Erbfall, wenn der Verstorbene zu Lebzeiten Vermögen verschenkt hat. Eine Schenkung bleibt grundsätzlich dann unberücksichtigt, wenn seit der Schenkung mehr als 10 Jahre vergangen sind. Nach der aktuellen Rechtsprechung beginnt diese 10-jährige Frist jedoch nicht zu laufen, wenn eine Immobilie übertragen wird und gleichzeitig für den Übertragenden ein Nießbrauchsrecht eingeräumt wird, da bei dem Übertragenden die volle wirtschaftliche Nutzung der Immobilie verbleibt. Daher besteht in diesen Fällen auch dann ein Pflichtteilsergänzungsanspruch, wenn die Immobilienschenkung schon länger als 10 Jahre her ist.
Anders sieht die Rechtsprechung dies, wenn ein Wohnungsrecht eingeräumt wird, zumindest dann, wenn das Wohnungsrecht nicht für die gesamte Immobilie eingeräumt wird, sondern nur bis zum Umfang von etwa 50 % der ganzen Wohnfläche. In diesen Fällen beginnt die 10-jährige Frist zu laufen, so dass nach Ablauf von 10 Jahren ein Pflichtteilsergänzungsanspruch ausgeschlossen ist.
Die Immobilie im Falle einer Miterbengemeinschaft
Wird eine Immobilie von dem Erblasser nicht lebzeitig übertragen, sondern vererbt er sie, entstehen häufig Probleme, wenn es keinen Alleinerben gibt, sondern die Immobilie an mehrere Miterben vererbt wird, z.B. an mehrere Kinder. Diese müssen dann die Immobilie grundsätzlich gemeinsam verwalten, beispielsweise gemeinsam entscheiden, ob eine Reparatur oder Instandhaltungsmaßnahme durchgeführt werden soll. Handelt es sich um eine Maßnahme der sog. ordnungsmäßigen Verwaltung, entscheiden die Miterben nach Stimmmehrheit gemäß ihrer Erbquote. Mehrere Miterben können daher gegen einen Miterben eine Verwaltungsmaßnahme mit Stimmmehrheit durchsetzen. In dringenden Notfällen darf auch ein Miterbe alleine Reparatur vornehmen lassen und die anderen Miterben zur Kostentragung heranziehen.
Teilungsversteigerung einer Immobilie im Erbfall
Eine Veräußerung der Immobilie kann nur durch alle Miterben gemeinsam erfolgen. Werden die Miterben sich nicht einig, an welchen Interessenten sie verkaufen oder zu welchem Preis sie verkaufen, kann eine zwangsweise Auseinandersetzung der Miterbengemeinschaft hinsichtlich der Immobilie nur durch eine Teilungsversteigerung erreicht werden. Jeder Miterbe ist jederzeit berechtigt, bei dem zuständigen Amtsgericht die Teilungsversteigerung zu beantragen. Der Versteigerungserlös wird in der Regel durch das Amtsgericht bei der zuständigen Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts hinterlegt, so dass die Miterben sich anschließend über die Verteilung des Erlöses einigen müssen. Gelingt auch dies nicht, muss die Freigabe des Erlöses durch einen weiteren Gerichtsprozess betrieben werden.
Grundbuchberichtigung einer Immobilie im Erbfall
Durch den Erbfall geht das Eigentum an der Immobilie auf den/die Erben über. Daher muss das Grundbuch berichtigt werden, indem der Erbe/die Erben in dem Grundbuch eingetragen werden. Innerhalb von zwei Jahren seit dem, Erbfall ist die Grundbuchberichtigung gerichtskostenfrei. Es lohnt sich daher, zügig die Grundbuchberichtigung zu beantragen.
Für die Grundbuchberichtigung genügt bei einer notariellen Verfügung von Todes wegen (notarielles Testament oder Erbvertrag) diese notarielle Verfügung in Verbindung mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll. Das Eröffungsprotokoll erhalten der/die Erben automatisch durch das Nachlassgericht, sobald das Nachlassgericht die Verfügung von Todes wegen eröffnet hat.
Gibt es keine notarielle Verfügung von Todes wegen, sondern handelt es sich um ein privatschriftliches Testament oder ist die gesetzliche Erbfolge eingetreten, wird für die Grundbuchberichtigung ein Erbschein benötigt. Der Erbschein ist bei dem Nachlassgericht zu beantragen und ist mit Gebühren verbunden.
Autorin
Eva Gerz
Rechtsanwältin und Fachanwältin für Erbrecht, Testamentsvollstreckerin (DVEV), Fachanwältin für Familienrecht
